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"商业地产经营"专题
 

   商业地产经营 的“全程营销”

    与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比,中国的商业地产在短短几年内迅猛发展,成为了投资人眼里的创富新热点。
     但是我国商业地产开发商很多是住宅开发商转型,由于缺乏商业经营管理的经验和能力,往往在招商阶段风风火火做广告、大量联系商户,招商结束后就停止或者忽略营销工作,造成很多项目空置率很高或者租金水平无法持续提高。

 
 

“全程营销”

    商业地产的价值链是由开发商、消费者、经营者和投资商有机结合而成的,所以一个商业地产项目成功与否取决于准确的策划定位、有效的招商销售和长期统一的综合管理三方面的因素。
    但众多开发商只在销售或者招商的环境重视营销,轻视策划定位,更忽略长期持续的管理。
    上海美罗城的成功经验是全程营销。他们利用商业地产经营与物业管理软件,把售、租、管等不同阶段的客户信息、物业资源信息、合同和收费信息在各部门中共享,不但提高了业务流程效率,减少了人为差错,提高了客户满意度,也能定期看到各种分析统计报表,帮助开发商进行经营策略的调整。

 
 

商户和合同管理:

    在招商阶段,美罗把来源于市场活动、上面求租、伙伴介绍等各种渠道的商户信息统一纪录在软件中,包括名称、行业、地址联系人、特长、租赁意向等数据;
    经过小订、大订、签约等步骤,商户管理进入管理阶段,商户信息中会加入装修、缴费、报修、违规、罚款、续租、扩租、停租、调整租金、促销等数据,信息自动经过筛选后通过网络传递到需要的部门。

物业资源管理:
    在招商阶段,销售人员和商户可随时用图形方式查询到不同楼宇、不同楼层和不同位置的商铺、车库、仓库、办公、广告位等物业资源的状态,根据这些状态来确定物业资源、租金和租期;
进入管理阶段后,物业资源会有扩大、合并、拆分、改变用途、改变租金等新的信息。

    根据以上信息,可以进行持续的营销。
从报表中可以分析不同楼层、不同业态、不同商铺、不同类型的空置率和租金水平的发展趋势,当他们发现仓库的空置率远低于车位、而租金远高于车位后,把部分车位改造为仓库,增加的收入在半年内便收回了改造成本,客户满意度还大大提高;
     当他们发现百脑汇的电脑耗材铺位的租金及时收缴率下降时,没有只是催缴欠款,而是了解商户欠缴的原因;当发现耗材生意远不如数码配件、铺位的租金水平却高于数码配件时,他们把铺位位置进行了调整,调整后耗材商户降低了成本,数码配件得到了更好位置的商铺,提高了收入,对百脑汇的忠诚度均大大提高了;
美罗城的一直是千金难求一铺,但美罗城不是朝南坐,而是把所有来求租的无论是否能够入住的商户的资料完整的纪录在软件中;入住的商户的所有交款、违规、遭投诉信息定期在软件中做汇总分析,进行商户质量的评估;当美罗城做业态调整时、物业资源扩展或者承接新的商业地产经营项目时、拒绝劣质商户续签出现空铺时,马上可以召集大量目标商户前来洽谈,从中选择最佳的商户入住。
    应用这些全程营销的理念,美罗城的租金水平持续提高,也不断承接新的商业地产经营项目。

    商业项目的持续经营、全程营销理念在国内的商业地产领域还比较淡薄,但随着产业的发展和完善,这种先进科学的商业经营管理理念和运作模式一定会逐步为市场所接受。

 
 
 

 
 
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