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商业地产经营与管理信息化
 

 

◆商业地产的概念

    商业地产(Business Real Estate)简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
    它由房地产开发商作为投资主体直接参与,将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作,它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营,进行策划、招商和日常营运管理,是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动,是商业与地产业紧密结合的复合型产业。
    中国的房地产业经过多年的发展,竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟,利润空间也不断缩小,越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产,以期获得持续的利润增长。目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道,成为地产界的新热点。
    发展商对住宅的开发,是将房屋销售作为目标,售出房屋即可回笼资金,赚取利润。由于住宅是用于居住的场所,绝大部分购买者是有居住的需要而购买,本身既是投资者,又是使用者,购买后都会居住,使住宅的实用价值得到发挥。楼盘只要销售得好,项目就成功,很多发展商已经获利颇丰。
    将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。发展商开发商业物业的时候,将销售获利作为最终目标,一切以销售为出发点,如果商铺销售不好就会想尽办法促销,为了销售,发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺,一旦商铺销售完成,产权转移到中小投资者身上,在经营管理方面就不再继续投入,商场并没有兴旺起来,甚至开业都困难,带来了一系列的问题。对发展商而言,项目的声誉和形象都会大打折扣,剩余商铺的销售会面临很大的压力,进而给发展商的声誉造成不良影响,损害企业的公共形象和美誉度;对中小投资者而言,本身投资失败,利益受损,特别是采取按揭贷款方式投资的业主,直接影响到还贷能力,引发银行、发展商和业主三方面的资金纠纷。这样的例子实在不胜枚举。
    那么,商业地产项目如何才算成功呢?商铺销售出去并不等于项目成功,销售只是意味着产权的转移,与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功,其价值不在于用来居住,而在于能为商业经营带来利润,商业利润是通过商品交易来实现,要求商业活动频繁、交易畅旺,也就是通俗所说的“人气”旺盛,才能为经营者带来丰厚的利润,这样的商业地产项目才是真正成功的项目。
 

二、商业地产的类型

1、商业地产分类表
分类方法
种类
微音客户案例
按市场形式分类
大型商厦
美罗城、梅龙镇广场、波特曼中心
专业市场
同福易家丽、昆山亿丰商城
小区商铺
金沙丽晶苑社区商业街
按物业用途分类
购物中心
美罗城、梅龙镇广场
小区配套商铺
金沙丽晶苑社区商业街
专业市场
同福易家丽、霓虹儿童广场
批发及商贸中心
昆山亿丰商城
餐饮及美食广场
 
按建筑特征分类
商业大厦
金光外滩中心、成都时代广场
住宅区商铺
即小区配套商业铺位
临街商铺
嘉定国资委
步行街露天商铺
漯河新天地
地下商城
霓虹儿童广场普安店
按物业区位分类
商业区物业
美罗城
住宅区物业
金沙丽晶苑社区商业街
近郊物业
同福易家丽、昆山亿丰商城
按经营方式分类
统一经营物业
以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业
分散经营物业
大部分商铺(除发展商返租外)
按经营类别分类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
按销售方式分类
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
成都时代广场
出租物业
金光外滩中心
按物业产权分类
产权物业
波特曼公寓
非产权物业
美罗城、梅龙镇广场

◆商业地产的开发经营模式

商业地产的开发经营不外乎出租和销售,但是由于所处的地区、行业、商圈的不同形成了多种模式。主要有:
 
整租不售:
开发商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行商业规划及经营,开发商每年向商业企业收取约定的租金。
优点:整租给一家具备成功经验的商业企业,便于经营定位和统一经营管理,商业经营易于成功,物业租金逐年递增,形成稳定的利润源泉,而且可将物业抵押融资,等待增值。
缺点:经营方进行商业选址时选择面广,谈判实力强,压价狠,开发商租金菲薄,租期长,套现难度大,初期资金压力较大。
  
零租不售:
将物业分为相对较小如10至50平米的商铺出租。一般情况下,租户的经营项目具有相同主题或相同专业领域。这种模式广泛用于各个专业市场,如电脑城、家具城、装饰城等等。
优点:消费人流者含金量高,购买意欲明确;租金高,开发商收益可最大化;物业升值空间大;租期短,灵活性高。
缺点:要求资金实力雄厚,必须设立专业的经营管理公司负责经营管理;要求很强的策划能力、招商能力、日常管理能力;经营风险较高。
 
整零结合:
将整层或大片的空间出租给大型的主力店,将其他空间分零出租给较小商户。如美罗城中的百脑汇就是一个典型的案例.
优点:综合了整租与零租的优势;大小租户的结构使项目稳定性提高;能维持较高的经常性收益。
缺点:要求开发商具备很雄厚的自有资金实力;需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;对主力店的招租能力要求极高。
这是大型购物中心广泛采用的方式,广州天河城就是典型的成功案例,不但收取丰厚租金,带动了自身物业、周边土地、物业的迅速增殖,形成了良好的社会效益和经济效益。
 
零售零租:
将物业分零,出售产权,滞销商铺则作为出租物业。
优点:资金快速回笼。
缺点:因产权分散,难以统一经营管理,不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。  
 
零售返租:
优点:投资者有稳定的返还租金收入,能降低投资风险;开发商能在短期内回笼大量资金;返租后由专业管理机构统一管理运作。
缺点:风险高,如果经营者经营失败,将不能兑现返租承诺,引发纠纷。
 
整体出售
这种模式并非多数。一般由资金实力雄厚的投资性公司购买整个项目,而商业行业整体利润较低,注重资产的流动性,一般不会直接购买商场来取得经营场所。
 
无论哪种模式,客观上存在业主、经营户多而分散,众多的经营户又是在同一商业场所中开展经营活动的局面,彼此之间有极强的关联性,如果由业主自行招租,经营户自行经营,没有集中管理,就无法将整个商业地产项目统一定位统一推广,是注定要失败的。商业地产必须实行统一经营,专业管理。
 

◆商业地产的产业链

    商业地产如何成为购销两旺的交易平台,是成功的根本,也是业界最关心的问题,它充分体现了资本的持续营运,其多样性和复杂性远胜住宅地产。从立项、规划、设计,建设,销售,策划、推广、招商、租赁、经营、消费,整个过程涉及发展商投资者管理商经营户消费者,产业链环节众多,只有每个环节都顺利推进,整个商业地产项目才能持久兴旺。
 
消费者:获得舒适的购物消费体验,美好的感受令其流连忘返,并会成为良好口碑的传送者。
 
经营户:比如零售业、餐饮业、服务业的经营者,这些行业本身利润比较薄,对资金的流动性十分敏感,对于商铺一般都选择租赁的方式,很少自身投入大量资金资购买商铺。 “客似云来”“货如轮转”是商业经营者的目标,他们最怕商场人气不旺,只要人气旺,即可获得赚取丰厚的商业利润,并轻松支付租金。
 
投资者:商铺投资者与商业经营者有着完全不同的目的,一般的投资者都不愿意自己介入商业项目的经营,投资商铺是为了获得理想的租金回报与地价升值。
 
发展商:项目的投资主体,一般都是房地产发展商。发展商负责项目的建设开发。从土地、商业物业的开发、销售、租赁中获益。
 
经营管理机构:绝大多数开发商并没有配备商业专才,而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖,但作为商用物业的开发者,仅仅提供场所是远远不够的,需要由专业的经营管理机构,对整个项目实施统一经营、专业管理。整个产业链中,经营管理机构的具有举足轻重的地位。
现实中的经营管理机构有些本身就是发展商属下的一个部门,有些是独立的管理公司,至于公司的名称更是多样,如“经营管理公司”、“管理咨询公司”、“物业发展公司”、“市场管理公司”、“市场开发公司”、甚至“物业管理公司”,无论名称如何,他们执行的都是对项目统一经营管理的职能。
 
    成功的商业地产项目能为产业链中的每个环节带来理想的回报,反过来说,只有产业链中的每个环节都获得成功,商业地产项目才算是成功。
近几年特别是2000年以来全国商业地产的高速发展,既有非常成功的榜样,也有惨败的例子。业界对商业地产的态度也越来越成熟,越来越理性,很多开发商、经营管理机构,商业经营者,他们已不是在项目落成后才开始运作,而在开发前期就达成合作,共同对项目的经营模式、招商对象、业态需求和目标的客户等因素进行充分研究论证,以减少投资的盲目性,降低投资风险,充分体现了规划、经营、管理的重要性。

商业地产的经营职能

 

◆商业地产管理机构

商业地产(Business Real Estate)是为一切商业活动提供场所的产业,具有高投入、高回报、高风险的特征。成功的商业地产项目能聚集大量人气,交易畅旺,既能为商业经营者带来丰厚利润,也能使物业自身不断升值。
    “住宅靠销售,商场靠经营”,这早已是不争的事实。商业地产项目需要优秀的商业管理机构,对整个项目统一经营,全面管理。它并不拥有物业的所有权,也不参与具体的商品买卖,而是为发展商、业主、经营户、消费者提供专业服务和管理,营造良好的营商消费平台,其经营能力无疑是项目成败的关键因素。
现实中管理机构可以是发展商专门设立的一个部门或管理公司,或者是独立的经营管理公司,无论属于哪种情形,管理机构都行使独立的管理权,与业主或发展商拥有的所有权、经营户拥有的物业使用权,形成三权分立的格局,对外面向公众统一形象、统一经营、对内业主、经营户、管理机构之间责权利清晰,各自又有相当大的自主空间,这是最成功的商业地产经营模式。
 

◆商业地产经营职能

    项目的经营管理是否全方位的,包括了多个方面。凡是提升商场知名度、促进商品交易、刺激消费、聚集人气的合法行为都是有效的经营措施。
要让一座建筑物成为购销两旺的商业宝地,必须保持产业链中各个环节运作良好,物业设施、业主(投资者)、经营户、消费者,任何一个环节处理失当都会对整个项目产生不良影响。而很多人士在经营管理中往往只看重其中的某几个甚至某单个环节,并不是全方位统筹运作,项目是难以成功的。
 
    商业地产的经营管理总是围绕这些环节做好服务和管理。
 
物业管理
保持物业设施的良好运转是商场兴旺的必要保证,需要出色的物业管理能力。商业物业管理主要有以下几个方面:
记载物业、设施、设备档案;
建筑物的装修与维护;
配套设备的维护;
消防与安全的管理;
环境清洁卫生管理;
车辆及交通的管理;
处理紧急事件。
 
    由于商业地产是较新的领域,很多开发商是在住宅物业的基础上做起的,对商业地产管理的重要性认识不足,以住宅小区的管理方法来管理商场,只配备了相应的物业管理人员和设备,甚至管理机构的名称都是某某物业管理公司。只重视物业管理而完全忽视商业的管理,是对商业地产的严重误解。
    事实上,物业管理和商业管理完全是两个不同的概念,是两种不同类型、不同权责、不同作用、不同性质、不同专业的管理范畴。物业管理的任务是及时解决物业环境、设备设施出现的问题或故障,保持其正常运转,是对物业硬件进行管理,其工作特征是的事务处理型,工作状态是被动的。
    而商业物业是具有经营性、盈利性的场所,商业管理是针对的是商场的营商环境进行管理,重点工作是统一组织招商、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、调整商场整体的经营策略、协调商户关系与维持商业秩序、禁止恶性竞争、杜绝假冒伪劣商品和处理投诉;整个工作特征是经营型、开拓型的,工作状态是主动的。
    物业管理是商场成功的必要条件,但只是整个商业地产项目管理的一小部分,做好物业管理的同时更要做好商业管理。
 
业主管理
如果发展商保留商场的产权不售,或者将产权分片出售给少数几个大业主,业主的数量很少,管理工作就不多。如果商场产权被拆零出售,必然存在大量的业主,就必须对业主进行统一的管理了。业主管理主要有以下方面:
记载业主档案;
支付业主租金;
收取管理费;
处理业主投诉。
 
经营户管理
商场存在经营户数量大,商品繁多的现状,围绕经营户展开的经营管理是整个商场运作的重中之重。
 
推广策划:对消费市场作深入研究论证,明确项目的商业定位、经营范围、功能分区、业态组合、目标客户群。比如,商场定位为时尚精品城,经营范围为服装、鞋类、饰物、数码产品、美食。一楼经营服装、二楼经营鞋类、三楼经营数码产品、四楼经营美食,目标客户为年轻时尚的新人类。再如商场定位为高档装饰材料专业市场,经营范围为装饰建材,分为洁具、地板、水暖、涂料等几个区域,批发零售兼营,目标客户为对对居所要求较高讲究品位的人群。
    管理公司就要按具体情况制定策划方案,通过各种途径向社会公众推广,可在媒体发布广告、举办主题促销活动、赞助公益事业,吸引商家和消费者,树立品牌,维护商场良好的公众形象。
 
统一招商:记录所有商户的详细资料,建立商户资源库,包括联系方式,经营范围,产品资料,经营特色,具体要求等等;认真筛选,率先安排有实力的优质商户入场经营,特别是大型主力店。为商户制定统一的开业计划。
 
入场经营:制定统一的商场经营管理制度,协调商户关系,维持商业秩序,规范商业经营,禁止恶性竞争,杜绝假冒伪劣商品和处理投诉。
收取租金、管理费水电费等各项费用。
为经营户提供各种服务,如代办工商登记、税务登记,代缴各种费用,货物运输保管,发布商品广告,物业设施维修等等。
 
租赁管理:记录详细的物业租赁合同。办理过户、续租、退租、变更等手续。
  
消费者管理
为消费者提供各项便利服务,如提供车队免费接送方便购物;建立消费者的会员制,保证商场有稳定客源;处理消费投诉。
 
财务管理
 
收费管理:准确核算经营户的应缴款,每期收款前出具详细的缴款通知单;以现金、支票、银行代扣等多种方式收取款项,出具有效票据,及时统计欠费清单并追缴。
 
收支管理:款项的收支严格按财务制度执行。
 
统计报告:统计完整规范的财务报告,并且结合经营作业绩分析。
 
    商业地产的经营管理比住宅更复杂,难度更高,风险更大,要求更高的资金实力和经营能力。一个优秀的经营管理机构能保持商场持久兴旺,消费者可获得舒适的购物体验,经营户可获得可观的商业利润,轻松支付租金,投资者获得理想的租金回报与地价升值,发展商和管理商获得可观的现金回报与品牌升值,为整个产业链带来住宅地产无法相比的高回报。
 

商业地产的信息化管理

 

◆商业地产信息化管理系统

商业地产的管理在我国仍是较新的领域,近几年的高速发展中,一些优秀的企业打造了一批成功的项目,不同经营模式和行业中都有十分精彩的案例,如美罗城、梅龙镇广场、同福易家丽、漯河新天地等等,创造了良好的经济效益和社会效益。
任何成功的项目都不是偶然的,汇集了管理者的洞察力、创造力、激情和心血,也为业界积累了宝贵的经验,将这些经验加以总结提炼,运用到新的项目管理中,无疑能大大提高经营管理水平,起到事半功倍的效果。
如何将别人已有的成功经验变成自己的经营能力呢?
一、管理者要不断学习,并在实践中勇于尝试,将别人的成功经验转化为自己的经营能力;
二、加强团队的建设,因为商业地产管理是个复杂的系统工程,单靠某个人绝对无法完成的,加强部门之间,员工之间的协作配合,建立完善的管理体系。
三、在管理中运用先进的信息化管理平台。
 
商业地产的信息化管理系统是商业地产与信息产业相结合的产物,从大量优秀企业的管理模式和成功案例中,提炼出具有共性的管理方案,将管理制度的建立、工作岗位的设置、办理业务的手续等管理要素量化为具体的管理节点和处理流程,并将其编制为计算机软件,在计算机网络上运行处理各项管理业务。
 
实施商业地产信息化管理具有很多优点:
 
管理先进性
商业地产管理系统绝不仅仅是一套计算机软件,它首先是一整套的管理方案,来源于大量优秀企业的管理模式和成功案例,实施信息化管理就可将其管理精髓和成功经验运用到自己的管理中,直接提升经营管理能力。
 
管理规范性
商业地产管理系统是将管理方案精确量化后的数字化产物,每个操作员只拥有有限的权限,只能处理被授权的业务,每一笔业务的操作都被明确规定,每个环节之间的约束在流程中得到控制。操作员只要按系统规定来操作,就可以将严格的管理方案贯彻到每个业务细节中,具有很强的可操作性。
 
管理高效性
商业地产的经营管理是一个复杂的过程,数据资料涉及规章制度、物业、设备、客户、业主、经营范围、商品资料、合同、财务单据,业务环节包括招商、租赁、合同变更、装修、维护、收费、投诉处理等等,数据庞大、环节众多,带来了巨大的工作量。采用信息化管理,能完善各工作岗位的配合监督,大大缩短业务处理时间,大幅度提高管理数据的准确性和实时性,降低管理成本,并能提供完整的统计数据,实现管理的高效严密,为经营者的决策提供及时可靠的依据,最大限度提高效能。
 
服务更优质
各种费用准确,不会因计算错误发生纠纷;客户办理业务,能及时收到规范的单据凭证;通过网络,能随时查询公司发布的资料;客户投诉请求,能得到最快的响应处理;消费者的意见反馈,也能最快传递到管理层,为广大经营户和消费者提供更优质的服务,创建良好的企业形象和口碑。
 

◆商业地产信息化管理的现状

目前我国商业地产业界的经营管理层次存在参差不齐的现状,大致可以分为以下几种:
 
纯人工方式:完全靠手工管理,以纸张记录所有业务,以人工处理业务,人力工作量大,出错机会较高,管理松散。这种情形主要存在于规模较小的传统项目中,如尚未升级改造的农贸市场等;
 
通用办公软件方式:购置计算机,运用Office等通用办公软件处理管理各种文件、表格,业务资料的输入处理还是由人工完成,计算机成为储存业务资料的工具。这种情形与纯手工管理相比是一个进步,减少了办公纸张的使用,资料的储存查询更为方便,但是并没有将计算机的处理能力发挥出来,业务的具体办理、流程控制还是完全依靠人工,人力工作量还是很大,所有人工管理的弱点依然存在,这是目前最普遍的情形,小至十几个经营户的百货商场,大至上千个经营户的专业市场都有大量的例子;
 
专用工具软件与通用办公软件方式:采用某些专用工具软件,如物业收费工具软件,专门针对各单位的收费管理。这种方式向信息化更进了一步,计算机软件处理了管理中某个特别的环节,解放了一部分人力。但是也存在一些问题,一是这类收费工具软件针对性不强,比如商业地产的管理与住宅物业的管理有很多不同,直接套用住宅物业管理软件在业务处理上并不很吻合,二是这类软件功能比较单薄,不能综合处理全面业务,很多业务还是要依靠手工完成;
 
自行定制开发方式:公司设立专门的IT部门,聘请IT专业人员,或委托IT企业,完全按自身的运作方式开发管理系统。这种方式的优点是针对性强,完全适合公司的管理现状。缺点也很多,首先是费用高昂,无论是自聘人员开发还是委托他人开发,由于软件是定制,一般难以推广,无法分摊成本;二是实施周期长,任何软件从编写到实用有一个不断完善的过程,由于是自行开发,这个过程完全要由公司自己完成。这种自行开发的方式不是很普遍,只有少数有条件的企业采用;
 
采用专业的商业地产行业软件:购买商品化的商业地产管理软件系统作为管理平台。这种方式有很多优点:管理先进,直接将优秀管理公司的管理模式和成功经验运用到自身的管理;针对性强,是专门针对商业地产领域的产品;系统稳定,商品化的软件系统一般都经过了比较严格的测试,很少出现漏洞和错误;成本适中,由于是商品化的软件,并非专门定制,摊薄了开发成本,所付费用比自行定制开发低很多。但是真正优秀的商品化软件并不多,所以目前成功实施的并不普遍。微音软件在实施很多商业地产项目时,也遇到很多用户原来都购买及实施过管理软件。
 
    商业地产的本来就是较新的领域,商业地产的信息化管理则更是为信息产业提出了新的课题,虽然起步较晚,但是所蕴藏的巨大的商业价值已经引起了地产界和信息产业界的极大关注,一部分有战略眼光的企业正在积极尝试,积累了一些经验,甚至有些优秀的IT企业已经推出了比较完善的产品,让一部分率先实施的商业地产项目受益,如上海微音软件公司。
 
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